Dlaczego w Katowicach mieszkania są tanie?

Katowice (razem z regionem) należą do najbardziej rozwiniętych metropolii w Polsce. A jednak, w przeciwieństwie do innych wielkich miast, ceny mieszkań są tam stosunkowo niskie. Na tyle niskie, żeby pojawiło się pytanie o przyczyny tego stanu rzeczy.

Niektórzy z was mogą pewnie pójść najprostszym tropem i uznać, że ceny mieszkań są bezpośrednio powiązane z wysokością zarobków. Problem w tym, że jest to trop ślepy. W Katowicach zarabia się nieźle. Wystarczy spojrzeć na ostatnie publikacje:

na podstawie danych Sedlak&Sedlak

To może – zasugerujecie – przyczyna tkwi w tym, że w Katowicach i okolicznych miastach dużo jest emerytów. Wiadomo – górnicy, hutnicy, te sprawy. Sprawdźmy więc. Na poniższym wykresie widzicie udział emerytów w ogólnej liczbie ludności w poszczególnych województwach (danych dla miast GUS nie publikuje). Nie tak źle, prawda?

Udział emerytów w liczbie ludności

To może osób w wieku produkcyjnym jest w Katowicach mniej niż gdzie indziej? Zauważcie – mieszkania kupują ci, którzy zakładają rodziny. Osoby starsze już je mają, młodsze… kto widział dziecko kupujące nieruchomość? Rzecz w tym, że także pod tym względem Katowice nie są wyjątkiem:

Udział osób w wieku produkcyjnym

Struktura demograficzna to jedno, drugie – nasycenie mieszkaniami. W końcu, jak słusznie przypomnicie, cena zależy w dużej mierze od popytu i podaży. Tyle, że w Katowicach liczba mieszkań na tysiąc mieszkańców na kolana nie powala:

Liczba mieszkań na 1 tys. osób

Cóż więc może być przyczyną tak niskich cen nieruchomości? Sprawdźmy ostatnią hipotezę – migracje. W końcu – tam, gdzie przyjeżdżają ludzie, tam popyt na mieszkania jest większy. A tam, skąd ludzie uciekają, przeważa podaż. Co przekłada się na spadki cen. A więc?

Saldo migracji w latach 2002-2010

Bingo! Katowice i Łódź to dwa miasta, w których saldo migracji w ostatnich dziesięciu latach jest szczególnie niekorzystne (Poznań i Trójmiasto to inna sprawa, jak widać na wykresie, spadek liczby mieszkańców Poznania został wyrównany przez wzrost liczby tych, którzy mieszkają w okolicznych powiatach).